业主只须“足额”交纳物业服务费

    国家发展和改革委员会、建设部2003年联合颁布的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），是目前关于物业服务收费问题最权威的指导性文件。该文件的出台对规范物业服务收费行为、明确物业公司和业主及业主大会与业主委员会的权利义务，做出了明确的指导性规定，对物业服务行业的健康发展起到了重要作用。

    通过深刻学习《办法》条文和追寻立法本意，可以更加正确的运用和执行《办法》。本文仅对《办法》其中两个条款进行探讨。

第十五条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

   业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

   第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

   

第十五条是“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳”，第十六条是“由开发建设单位全额交纳”。 很明显，一个是“足额”，一个是“全额”。为什么？

先举两个生活中的例子：

1、买一瓶500ML的矿泉水，瓶子并不是装的满满的，因为瓶子的容量是505ML。但只要将矿泉水装到标称的容量500ML时，就是足额了。

    2、用信用卡买东西，你的信用卡的结算日是每月25日，还款日是每月1日。你本月在25日前用款1000元，在26日又用款500元。那么，在还款日前还1000元，就是足额还款了。虽然，你欠款的全额是1500元。

再看相似的法律规定：

1、《物权法》第四十二条第二款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”

    但该“足额”标准并不是市场价值的“全额”补偿，因为农村土地不是完全市场化的，其真实的市场价值无法有效计算。所谓“足额”是指土地的成本价值，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。依照《土地管理法》第四十七条规定：“土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的６至１０倍”。而农村土地一旦开发为商业用地，其市场价值可能远远高于作为耕地使用时平均年产值的６至１０倍。但只要支付６至１０倍的费用就是足额。

    2、《劳动合同法》第三十条规定：“用人单位应当按照劳动合同约定和国家规定，向劳动者及时足额支付劳动报酬。”

    比如，某员工工资是5000元，但本月迟到一次，按企业规章制度规定扣20元；代缴劳动保险个人部分300元，代缴个人所得税100元。那么，用人单位在发工资时支付5000-20-300-100=4580元，就是足额支付了劳动报酬。虽然，该员工工资的全额是5000元。

    上述情形和法律规定说明，足额不是全额，可能少于全额。

    对于支付物业服务费而言，全额很好理解，但什么是足额？

应当说，足额的多少就要看物业公司履行服务合同约定的服务水平以及服务质量、数量等是否是全额，并不是一个确定不变的数额。比如，某小区物业服务费的全额是1元／平方米，服务合同约定每天清洁公共卫生两次。以前都是每天清洁公共卫生两次，但这个月每天只清洁了一次。那么，业主这个月支付物业服务费用的足额与上个月的足额，就应当有所差别了。因为这个月物业公司没有“全额”履行服务合同，业主在支付物业服务费时少于1元／平方米，也是足额。

    《办法》第十五条和第十六条中的差异，显然不是立法者的疏忽，而是特意告诉业主，支付物业服务费时，并不是要支付全额，只要支付足额就可以了；只有开发建设单位才必须全额支付。这样的规定可以让业主在物业公司不全额履行服务合同时，更好的维护自己的合法权益，也可利用经济手段对物业公司的服务的水平和质量进行监督。

《办法》颁布6年后出台的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

该解释对诉讼中解决因物业公司没有“全额”履行服务合同的情况下，业主按《办法》规定足额支付相关费用，以维护自身的权益，做出了更为明确的指引。   

实践中，在物业公司没有全额履行服务合同给业主造成损害时，业主几乎都是以拒交物业费表示不满。在物业公司向人民法院起诉要求业主支付物业时，不论业主如何辩称物业公司这没做好、那没做好，但败诉居多。主要原因有二：一是宏观上的原因，物业管理制度的根本目的是维稳，不是服务；这不是一般业主能够左右。二是诉讼请求或答辩理由不恰当。

举个生活中的例子：你在淘宝买了五斤苹果，打开一看，有两斤烂的，你可全部退货，一分钱不付；也可以向店主说明情况后付三斤苹果的钱。但不能将三斤好苹果吃了，一分钱都不给。

业主生活在小区，物业公司的服务是全面的；即使物业公司的服务项目有100项，100项都没有做好，但还是做了。更不能因为物业公司有几项没做好，就拒交全部物业服务费。

在理解了“足额“的意义后可以看出，国家的法律、法规明确了物业公司和业主的权利、义务，业主可以理直气壮的依法“足额”支付物业服务费。少享受服务就少付费是普世的生活常识和经济活动规则，任何人，包括法官都无可厚非。在物业公司没有全面（全额）履行服务合同给业主造成损失时，只能少付相应的物业费，对已经享受的服务应当支付相应的物业费，拒交全部物业费肯定不能得到法官的支持。

另外，业主必须注意及时固定因物业公司的错误、过失或瑕疵等给业主造成损失的证据。大家都知道“以事实为依据，以法律为准绳”这句话，但这里的“事实”是法律事实，不是客观事实；只有经法定程序认定的客观事实，才是法律事实，只有法律事实才能作为定案依据。业内有一句警言：在法庭上，只有证据，没有事实。可见证据在诉讼中的重要性。

综上，立法者在《办法》中埋下的伏笔，用心良苦。虽一字之差，意思迥然不同。广大业主应正确理解、运用，切不可再拒交物业费。