本帖只就电梯房的电梯说事。! H+ G9 ^- r4 l
一：一部电梯涉及的户数越多，将来会为电梯维修而扯皮的事就越多；
二：一部电梯涉及的户数越少，将来会为电梯心脏而掏钱的数就越大；cq.bbs.house.sina.com.cn2 O& ]4 F/ ]- G# R! K' q
三：使同一部电梯的各户最好别太斤斤计较{楼上的可否有靴子问题，装修会否讲点规矩问题}；四选择电梯房的生活成本比较高，物业管理费、电梯使用费、电梯维修费、电梯每年要年检。再好的电梯最高寿命只有１５年，每部电梯要３５万左右，以后都要业主付的。
五；以后时间长了，物业的替换，该由谁来为昂贵的电梯埋单呢？
我的朋友，买过一套电梯房，该楼28层，买的是12层{听别人说12层内，人的身体因地球引力问题影响较小，超过12层就不太好了}。5年后开始，由于管理和业主{主要是装修时，运行中超重等}原因，电梯开始常常闹毛病了。接下来事就更多了，本来电梯就有病了，所以难免门打不开呀，错层呀，但电梯里的人还拳锤脚踹~~~~~" ~: S @
人和电梯，人和物业，你能设想的事都可能随时发生~~~~新浪乐居论坛# p0 Y b' c+ n1 q
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电梯房意味着还有一笔不菲的维修费用要自己承担。但更多的市民并没有意识到这一点,电梯维修换代由谁付钱甚至还没列入买房者考虑之列。
下面是所面对实实在在的问题
业主 一笔糊涂账 贵阳市电梯房的试点,贵开花园不久前一台电梯发生故障,需要更换一个重要部件,算下来,这个单元每家住户需摊派1000元。物管与业主围绕这钱该由谁出,整整调解了一个月,所有住户才出钱将电梯修好,而高层住户在没有电梯的日子里只得忍受爬高楼的痛苦。 这件事让这里的住户认识到电梯房意味着还有一笔不菲的维修费用要自己承担。但更多的市民并没有意识到这一点,电梯维修换代由谁付钱甚至还没列入买房者考虑之列。 2002年底,当杨先生在筑城小河区买下那套全家人心仪已久的电梯房时,他也没有考虑过电梯是个在不断消耗过程当中的公共设施,而其维修乃至更新换代的费用还可以称得上是笔巨款。当记者将这个问题摆在杨先生一家人的面前时,每个人的面部表情都是茫然的。 “电梯坏了维修费到底该谁出?”记者问。 “不知道”,“应该是物管公司吧,每月收了我们每平方米一块多的物管费,应该包含了维修费用”,没有人能肯定回答。 “买房签合同时考虑到这个问题没有?”记者又问。 “没有。”回答非常肯定。 带着同样的问题,记者来到位于筑城中心区喷水池处的一高层住宅楼内,挨家挨户敲开了22至25层业主的房门,结果20余户业主竟只有一户拿出了自己的看法:“应由物管公司出钱”,其余的回答和杨先生一样:“不知道,还没考虑过这个问题。”而再当记者将少则几百多则几万几十万甚至上百万的电梯维修换代费用报出时,被访者好像终于意识到了这的确是一个“问题”了。而在贵阳市众多的售楼点,前去看房看楼盘的消费者们在被记者用上述问题提问时也显得很茫然。可以毫不夸张地说,真正使用电梯且必将遇到电梯维修换代问题的人却说不出找不到一项相关的规定来落实费用的出处。那些一口咬定应该由物管公司出钱的业主,其理由仅有一个:每个平方都交了物管费。 据记者了解,带电梯的高层住宅楼出现在贵阳市才是六七年前的事情,有关统计表明,目前贵阳已有近500栋电梯房,其中不少是商品房,消费者购买电梯房的热情近几年日渐高涨。据省特种设备检验所有关人员介绍,目前国家尚无强制性文件对此作出规定。相对各家电梯公司定下的10—15年左右电梯使用寿命,一位电梯公司经理称,这只是各公司对某些部件定下的使用年限,意思是10—15年后,这些部件可能面临更换。而据贵州省特种设备检验所一位工作人员介绍,电梯安装完毕,经该所检验合格后一年内可享受电梯公司的免费保修服务,一年后为有偿服务。有偿服务期间,国家对住户是否享受免费并无规定。这位工作人员建议,具体事项应在买房时,在合同中住户与售房方协商后签订。 物业管理公司 应是业主承担 “物管公司收取的物管费只是维持大楼一般运作,但电梯坏了谁也不敢说他来付费维修,要具体看是什么部件坏了!”被采访的这家物管公司所管理的电梯楼地处贵阳市喷水池,属一级地段,一套一百平方米的房子市价在40万元以上。这家公司经理的上述讲话基本代表了所有电梯房物管公司的想法和实际做法。 据了解,现在按物价部门颁布的物管收费标准规定,电梯房每平方收取物管费1—1．5元。而这笔收费仅能维持大楼一般的清洁卫生,公共照明,公共用电以及电梯每年定期维护(按楼层数来定,每台电梯每年5000元),物管人员工资等的开销,根本无法承担动辄规模上万元的电梯维修费。据有关部门调查,物管公司能赢利者寥寥无几,大多数都处于亏本状态。因此,不用说出上万元维修费,就是上千元开销都没几个公司能负担。而最关键的是,物管公司认为,业主是电梯的真正使用者,电梯出问题,业主应该义不容辞出钱承担责任。 在大南门附近的一幢电梯房,物管公司一位经理这样看待业主与物管关于电梯维修费归属问题。“这是个本不应成为问题的问题,业主与物管都是受害者。业主在买房时常有这种遭遇,售房者为求卖出房子,避而不谈电梯坏了谁来买单,售房合同上更不会写明这一点,让消费者主观上认为电梯不在自己的管理范围;而遇到精明的消费者问起,售房者清描淡写地回答‘有物管嘛’!”售房者耍的这两个“小聪明”最终将物管和消费者推上一个擂台。由于当时相关政策的不完善,售房者可以溜之大吉,但在这期间修建的数百幢电梯房,物管与业主注定要为这个“历史遗留问题”长期纠缠下去。 一些物管公司总结省外电梯房先进管理办法认为,不知情的业主值得同情,但钱还是该交。处理这类“历史遗留问题”有两种处理办法。每月、每季度或每年业主向物管部门交一定资金,由业主管理委员会管理这笔专项资金;出问题后,需出相当资金时,业主共同出资维修。 但一个不争的事实是,几年或十几年后,电梯使用年限来临或需更换主要部件时,每户高达几万元的电梯资金将成为物管与业主争论的新焦点。 电梯公司 置身事外 “电梯维修费归属问题,电梯公司完全不在争执范围。”驻贵州站的一些知名电梯品牌售后服务商接受采访时一致回答。 一些业主认为,电梯发生故障后,不管三七二十一都是电梯公司的事,这是一个长期存在的误区。据了解,电梯在出售以后,各公司按业内惯例实行一年免费保修,在这期间电梯发生的所有非人为故意破坏均在这一规定包容范围。之后,根据楼层的不同,电梯公司每年收取一定的人工维护费,定期为电梯“体检”,此外,换配件时也会按价收费。 据某电梯公司销售部一位负责人介绍,业主一般愿意接受电梯每年的维护费,但极少有人会接受电梯更换费。他算了笔账,一部三十层楼的民用电梯,国产的市价在七八十万元左右,进口的要上百万,平均下来,民用电梯每年维护费在1．5万元左右,摊在每家住户身上约170元,业主完全可以承受。但业主是否能斥资近万元用于以后更换电梯,谁都无法猜测。毕竟这笔开资不菲,而且不在他们当初的预算之中。 另一家电梯公司售后服务部的经理认为,物管公司应立即展开业主们的思想工作,从物管费中按期收取一定的专项资金用于电梯大型维修和以后的更换,一些“不敢收取这笔费用”的物管公司应该意识到,时间拖得越久,意味着与业主的“疙瘩”拴得越紧。 房管部门 相关办法将出台 业主、物管公司、电梯公司,所涉及的方方面面总有自己的道理,典型的公说公有理婆说婆有理。在采访之初,记者几次向贵阳市房地产管理局物管处询问过电梯这一问题,得到的都是明确回答:物业管理部门没有义务承担业主们公用设施设备的维修费用。可喜的是,在采访进入尾声的时候,我们又从房管局获悉,《贵阳市新建住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》有望不久后出台。 记者在尚以讨论稿方式出现的《办法》中看到,该《办法》根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》制定,该维修基金专项用于共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造,《办法》明确规定基金缴纳者为购房人:“购房人应以购房款总额为基数,按多层2%、高层3%的比例,在购房时一次性缴交,并存入房地产行业主管部门指定银行。该维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。”在这一讨论稿“共用设施设备”概念一项,记者终于首次看到“电梯”这个词出现在了相关的规定里:“共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路……”。 然而这个针对“新建住宅”的办法又怎么可能触碰到那些已经住进电梯房的业主们呢?贵阳市房管局物管处有关负责人告诉记者,能补交的现在就补交,不能补交的,维修时由业主分摊,包括低层住户。另据介绍,租用单位公房者,共用部分共用设施的维修,由单位出20%,业主分摊80%  
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发表于 2011/4/15 12:04
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